Hoe maak je van drie gedateerde kantoorgebouwen uit de jaren ’90 één modern en volledig energieneutraal rijkskantoor? Dat is de uiteindelijke bestemming van het Herman Gortercomplex in hartje Utrecht. Het Rijksvastgoedbedrijf zoekt marktpartijen om met elkaar als gelijkwaardige partners dit grote project op te pakken. Niet alleen na gunning, maar ook al tijdens de aanbesteding. Om samen tot een betere uitvraag te komen.

Een bijzonder, maar zeker ook uitdagend project, weet Frans van Beek, projectmanager van het Rijksvastgoedbedrijf: ‘We hebben het over circa 37 duizend vierkante meter in hartje Utrecht. Ingeklemd tussen het spoor en de Catharijnesingel. De panden zijn verouderd. Er zijn veel stakeholders. Huurders, meerdere eigenaren, gebruikers. En we hebben hoge ambities. Niet alleen architectonisch, maar we willen juist de enorme renovatie zo duurzaam mogelijk insteken. Met het klimaatdoel voor 2050 voor ogen streven we nu al naar een volledig energieneutrale oplossing. En dat allemaal binnen van tevoren vastgelegde financiële kaders’.

Gelijkwaardigheid en vertrouwen
Het “wat” mag dan duidelijk zijn, maar het “hoe” zorgt voor vraagtekens. Voor het Rijksvastgoedbedrijf was dan ook maar één conclusie mogelijk: zonder betrokkenheid van de markt is het ondoenlijk om alle doelen te realiseren. ‘We hebben hier heel hard experts bij nodig. Die alles weten van eigentijds ontwerpen, bouwen en het onderhouden van energieneutrale gebouwen’, beaamt Jurgen Hielema, technisch manager en trekker van de pilot Samenwerken van het Rijksvastgoedbedrijf. ‘Wij geloven dat we op een nieuwe manier moeten samenwerken met het consortium dat de opdracht gegund krijgt. Vergeet de traditionele relatie van opdrachtgever en opdrachtnemer. Om tot het beste resultaat te komen, willen we intensief met elkaar samenwerken – op gelijkwaardige basis en gebaseerd op vertrouwen. Als projectpartners. Positief, respectvol, open. Met oog voor elkaars belangen. Alleen op deze manier kunnen we samen tot oplossingen komen voor alle uitdagingen waar we ongetwijfeld voor komen te staan in dit bijzondere project’.

Uitdagende businesscase
Om de markt hier warm voor te maken, heeft het Rijksvastgoedbedrijf er alles aan gedaan om duidelijk te maken hoe interessant het Herman Gortercomplex als businesscase is. Het vraagt weliswaar om lef van de markt om in te stappen in zo’n ambitieus project, maar er valt ook veel te winnen. Het idee? De projectpartner krijgt voor een periode van 15 jaar een DBM&E contract. Niet alleen wordt deze partij verantwoordelijk voor “design, build en maintain”, maar ook voor de levering van energie. Rob van Roon, vanuit het projectteam verantwoordelijk voor de ambities energieneutraliteit en circulariteit: ‘Als deze marktpartij weet wat wij als Rijksvastgoedbedrijf over de hele periode periodiek betalen voor energie, dan wordt het pas echt interessant tijdens de renovatie extra te investeren in energiebesparende en energieopwekkende maatregelen’.

Ruimte voor innovatieve en creatieve oplossingen
Om geschikte partijen te vinden heeft het projectteam Herman Gorter de eisen in de aanbesteding daarom zoveel mogelijk prestatiegericht gespecificeerd in plaats van technisch. Zo zijn er minimale eisen geformuleerd voor de circulaire economie. Van Roon: ‘We vragen de markt om nu alvast na te denken over het (her)gebruik van materialen.’ Daarbinnen is er volop ruimte voor de markt om zelf met slimme oplossingen te komen. Het is echter niet de bedoeling dat partijen in het duister tasten. Om een reëel beeld van de mogelijkheden rondom het Herman Gortercomplex te schetsen, is veel voorwerk verricht. Zo zijn in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf diverse haalbaarheidsstudies gedaan.

Energieneutraal
Daarnaast is tijdens een marktconsultatie in juli 2018 de markt ingelicht over de energieneutrale doelstellingen. ‘Uiteraard stellen we eisen aan deze doelstellingen, maar ook hier is het aan de projectpartner om te bepalen hoe deze ingevuld worden. Dat gebeurt ook deels ná gunning. Ook daarom is dat vertrouwen in elkaar hebben zo cruciaal’, aldus Van Beek.

De rekenmethode ‘Bijna Energie Neutraal’ (BENG) speelt een grote rol in het streven naar energieneutraal worden. De drie BENG-eisen zijn:

  • De maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar
  • Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar
  • Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten

Van Roon: ‘Het blijkt dat je met innovatieve technieken een heel eind kunt komen om deze BENG-eisen te behalen. In de gunning nemen we mee welke partij daar het beste op aansluit.’ Wat moeten we ons daarbij voorstellen in de praktijk? ‘Kijk, je start met de schil van het gebouw. Door die goed te isoleren is veel winst te behalen. Dat is echter ook meteen de meest kostbare stap. Daarna kijk je hoe het energieverbruik naar beneden kan, door te kiezen voor energiezuinige installaties bijvoorbeeld. Denk ook aan technologische ontwikkelingen rondom smart buildings, zoals verlichting aanpassen aan het gedrag van gebruikers en super efficiënt gebruik van liften. Wat dan nog overblijft aan benodigde energie probeer je zelf duurzaam op te wekken. Bij voorkeur op de gebouwen en eigen gronden’.

Voorsorteren op technologische ontwikkelingen
Dat laatste is overigens niet eenvoudig bij het Herman Gortercomplex. Er is beperkte ruimte op eigen grond, op dak en aan gevels voor bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen. ‘Als het tijdens de gunning niet lukt om het complex energieneutraal te maken, kan de projectpartner de benodigde hernieuwbare energieopwekking in een cirkel van tien kilometer om het gebouw heen plaatsen.’ Daarbij kan worden voorgesorteerd op toekomstige technologische ontwikkelingen. Bijvoorbeeld geothermie, waarbij warmte die diep in de aarde zit gebruikt voor het verwarmen van panden. Het gebied vol (semi)overheidsgebouwen leent zich daar goed voor.

Elkaar goed kennen en verwachtingen uitspreken

Wat betekent deze nieuwe manier van werken voor het Rijksvastgoedbedrijf? Van Beek: ‘Als je hoge verwachtingen hebt van samenwerken, moet je intern natuurlijk op dezelfde wijze met elkaar omgaan. We werken met Integraal Projectmanagement (IPM). Ons projectteam heeft flink geïnvesteerd in elkaar goed leren kennen, je verplaatsen in de wereld van de ander en de ruimte geven aan talent en kwaliteiten. We opereren vanuit een sterk team en willen dit met de toekomstige projectpartner verder uitbouwen.’

Zo wordt ook de samenwerking met externen makkelijker, is de verwachting. Omdat marktpartijen als gelijkwaardige partners worden gezien, wordt hier al in de aanbestedingsprocedure op ingespeeld. Hielema legt uit: ‘Tijdens het – voor alle partijen drukke – aanbestedingsproces nemen we ruimte om de projectteams te “matchen”. Dit doen we door met de gekozen partijen uit de voorselectie een ‘Development Center’ te doorlopen, waarbij de ontwikkelruimte op het gebied van samenwerking in kaart wordt gebracht – zonder oordeel. Ieder lid van elk projectteam legt, op basis van deze ontwikkelruimte, zijn of haar persoonlijke intenties vast om de samenwerking nog beter te maken. Het Development Center en de uitkomsten hiervan tellen niet mee in de gunning van het project, maar de persoonlijke intenties van de winnende inschrijver en van het projectteam RVB worden opgenomen in de eerste annex van het contract. Dit zorgt voor een vliegende start na gunning waarbij de teams als eenheid een ambitieuze prestatie neerzetten.’

 

 

 

 

 

 

 

Het Herman Gortercomplex is het eerste rijkskantoor dat gerenoveerd wordt waarbij de ambitie energieneutraal aan de markt is meegegeven. Vier geschikte partijen hebben zich inmiddels aangemeld voor de aanbesteding. Met deze partijen is het RVB na een lange en intensieve periode van voorbereiding op 14 februari gestart met dialoogronden. Het werk wordt naar verwachting rond eind september of begin oktober 2019 gegund. Vanaf 2021 nemen verschillende onderdelen van het ministerie van Justitie en Veiligheid (J&V) gefaseerd hun intrek in dit rijkskantoor. De eindoplevering is begin 2023. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft dan naar verwachting 37.000 m2 BVO energieneutraal rijkskantoor in gebruik.